Chamberí · Madrid
Reformas en Chamberí
Chamberí tiene el parque de viviendas más antiguo de los tres distritos del centro que trabajamos: dos de cada tres casas son anteriores a 1960 y una de cada tres, anterior a 1940. Eso define una reforma aquí mucho más que el presupuesto.
Cómo son las casas de Chamberí
No es una impresión: son los números del Censo de Edificios y Viviendas y del Catastro. Conviene conocerlos antes de pedir presupuesto, porque explican por qué dos pisos del mismo tamaño en dos calles cercanas no cuestan lo mismo de reformar.
- El 26,6 % del distrito se construyó entre 1921 y 1940. Es su época dominante. Sumando lo anterior, un 34,9 % de las viviendas es de antes de 1940 y un 63,5 %, de antes de 1960. La media de Madrid es del 11,3 % y del 28,4 %.
- Año medio de construcción: 1956. Por barrios: Arapiles 1951, Trafalgar 1952, Gaztambide 1956, Almagro y Ríos Rosas 1958, Vallehermoso 1964. La media de la ciudad es 1973.
- Una de cada diez viviendas no tiene ascensor. El 10,5 %, frente al 33 % de Madrid. Pero se concentra en lo más antiguo: en las casas anteriores a 1900 sube al 58 %.
- Manzana cerrada, sin excepción. Es el único de los tres distritos donde solo existen dos normas zonales, la 1 y la 3. Ni bloque abierto, ni unifamiliar, ni polígono de actividad: edificación entre medianeras formando manzana, de punta a punta.
- Pisos grandes en Almagro, pisos de ensanche en Trafalgar. La superficie media construida va de los 175 m² de Almagro a los 101 m² de Trafalgar. Casi un tercio del parque pasa de 106 m² útiles, más del doble que en el conjunto de Madrid.
- El estado de conservación más justo de los tres. Un 2,58 % de las viviendas figura en estado deficiente. Es poco en términos absolutos, pero es el doble que en Retiro, y va de la mano con la edad del edificio.
Antes de empezar
Lo que hay que mirar en una casa de Chamberí.
Si el edificio está catalogado, y en qué grado
Chamberí tiene 2.417 edificios protegidos, el mayor número de los tres distritos. La buena noticia es el reparto: ocho de cada diez están en nivel 3, el más permisivo, que protege la fachada y los elementos característicos pero deja mucho margen dentro. Solo 124 están en nivel 1.
Fachada, patio, escalera y portal
En un edificio catalogado, esos cuatro son de restauración obligatoria aunque el interior se pueda tocar con soltura. Es la regla que más condiciona lo que se puede hacer, y no depende de tu piso sino de la finca.
Qué hay detrás del alicatado
En fincas de los años veinte y treinta, la fontanería y la instalación eléctrica originales han sido remendadas varias veces. Lo primero que miramos en la visita es el cuadro, la toma de tierra y por dónde bajan los desagües.
Las bajantes no son tuyas
Las conducciones de desagüe, los forjados y los muros de carga son elementos comunes hasta la entrada de tu vivienda. Tocarlos no es una decisión tuya: es una decisión de la comunidad, y conviene plantearla antes de firmar un presupuesto.
La altura libre y el falso techo
La norma exige hoy 250 cm de altura libre en las piezas habitables, y solo permite bajar a 220 por descuelgues aislados de estructura o instalaciones. En fincas de techo alto da mucho juego; en las de los sesenta, hay que medir antes de prometer un techo registrable.
El ascensor, si no lo hay
Se puede instalar incluso en los edificios de máxima protección cuando es la vía para resolver la accesibilidad, y la norma permite meter la torre en un patio existente si es la única solución viable, con el cerramiento transparente y dejando libre una parte del patio.
Papeleo y calle
El papeleo y la calle, en Chamberí
Los trámites son municipales, iguales en todo Madrid, pero aquí hay un detalle que no se da en Salamanca ni en Retiro y que conviene saber antes de empezar.
Zonas de protección acústica
Chamberí es el único de los tres con zonas acústicas especiales propias: Gaztambide y Trafalgar–Ríos Rosas. No cambian el horario de obra, pero estar dentro de una es un agravante si llega una denuncia por ruido. Merece la pena avisar a la escalera antes de empezar.
Horario de obra
De 8:00 a 21:00 los días laborables y de 9:30 a 21:00 sábados, domingos y festivos. Es el horario que fija la ordenanza de ruido para la obra dentro de una vivienda, y no es el mismo que el de la obra de edificación, que llega hasta las 22:00.
Declaración responsable o licencia
Si no se toca estructura, ni fachada, ni el uso del espacio, basta con una declaración responsable, que surte efecto desde que entra en el registro. Si se abre paso en un muro de carga, o el edificio está en el nivel máximo de protección, hace falta licencia. Si el ayuntamiento no contesta, la licencia se entiende denegada, no concedida.
Qué cuesta el trámite
El impuesto de construcciones es el 3,75 % del presupuesto de ejecución material, y la tasa de una reforma de acondicionamiento de hasta 150 m² por declaración responsable son 271,01 €. En edificios catalogados el impuesto se bonifica: un 10 % en nivel 3, un 35 % en nivel 2 y un 75 % en nivel 1. Hay que pedirlo, no sale solo.
El contenedor
En la banda de aparcamiento basta con una comunicación previa dos días hábiles antes. Si hay que ponerlo en la acera hace falta autorización con diez días hábiles, y no se concede si la calle tiene estacionamiento permitido. Con aceras de menos de 2,5 m no cabe nada y se trabaja con sacos.
La plaza para la furgoneta
Los seis barrios están dentro del área de estacionamiento regulado. Para ocupar plazas durante la obra hay un trámite de ocupación de vía pública que se pide con la licencia, y que se concede normalmente de 8:00 a 20:00. Poner conos para guardar sitio no es una alternativa: está expresamente prohibido.
Cuánto cuesta reformar aquí.
Los precios no cambian por el barrio, cambian por la casa. Lo que sube una reforma en Chamberí no es el código postal: es la edad del edificio, el estado de las instalaciones y lo que cueste meter y sacar material por la calle.
Horquilla orientativa
750 – 1.050 € / m²
Reforma integral, sin IVA, con acabados medios, proyecto y dirección de obra incluidos. Una cocina completa va de 9.000 a 15.000 € y un baño de 6.000 a 10.000 €. Añade un 10 % de IVA en reforma de vivienda. El presupuesto real, por partidas, sale de la visita.
Preguntas
Lo que nos preguntan en Chamberí.
¿Cómo sé si mi edificio de Chamberí está protegido?
¿Puedo cambiar las ventanas?
¿Puedo poner el aire acondicionado en la fachada?
¿Se puede mover la cocina o el baño de sitio?
¿Cuánto dura una reforma aquí?
Hablemos
Hablemos de tu casa.
Vamos a verla, la medimos y te contamos cómo la haríamos y qué costaría. Sin compromiso. Trabajamos en Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso y en el resto de Madrid.
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