Guía de precios
Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid
Las cifras de esta guía son las nuestras, las mismas con las que presupuestamos, no una media del sector. Están sin IVA, incluyen proyecto y dirección de obra, y valen para acabados medios en vivienda. Actualizadas en septiembre de 2026.
Actualizado el 23 de septiembre de 2026 por el equipo de Arquisma
La cifra corta
Una reforma integral de vivienda en Madrid, con proyecto y dirección de obra, se mueve entre 750 y 1.050 € por metro cuadrado útil, sin IVA y con acabados medios. Para un piso de 80 m² son de 60.000 a 84.000 €, y unas once semanas de obra.
| Superficie útil | Horquilla, acabados medios | Plazo |
|---|---|---|
| 50 m² | 42.000 – 59.000 € | 10 semanas |
| 60 m² | 47.500 – 67.000 € | 10 semanas |
| 80 m² | 60.000 – 84.000 € | 11 semanas |
| 100 m² | 75.000 – 105.000 € | 12 semanas |
| 120 m² | 86.500 – 121.000 € | 13 semanas |
| 150 m² | 108.000 – 151.000 € | 14 semanas |
En los pisos pequeños el precio por metro sube, y no es un redondeo: el proyecto, la licencia, el contenedor y la dirección de obra cuestan casi lo mismo en 45 m² que en 140, así que pesan más por metro. Por eso la tabla no es una simple multiplicación.
Por estancias, si no vas a tocarlo todo
| Estancia | Sencillos | Medios | Altos |
|---|---|---|---|
| Cocina completa | 7.500 – 13.000 € | 9.000 – 15.000 € | 11.000 – 19.000 € |
| Baño completo | 5.000 – 8.500 € | 6.000 – 10.000 € | 7.500 – 12.500 € |
| Salón | 4.000 – 7.500 € | 4.500 – 9.000 € | 5.500 – 11.000 € |
| Dormitorios | 2.000 – 4.500 € | 2.500 – 5.500 € | 3.000 – 7.000 € |
Estas cifras son de reforma completa de la estancia: demolición, instalaciones nuevas, alicatado o solado, mobiliario y aparatos. No son el cambio de un mueble ni un lavado de cara.
Qué incluye la cifra y qué no
- Incluye: proyecto y dirección de obra, demoliciones y retirada de escombro, instalaciones nuevas, albañilería, solados y alicatados, carpintería, mobiliario de cocina y baño, pintura, limpieza final y el repaso contigo.
- No incluye el IVA: en reforma de vivienda con más de dos años de antigüedad, y siempre que el material que aporta la empresa no pase del 40 % de la base, el tipo aplicable es el 10 %. Si no se cumple, es el 21 %.
- No incluye las tasas ni el impuesto municipal: el impuesto de construcciones en Madrid es el 3,75 % del presupuesto de ejecución material, y la tasa de una declaración responsable hasta 150 m² son 271,01 €.
- No incluye mobiliario suelto ni electrodomésticos que no estén como partida en el presupuesto.
Las cinco cosas que más mueven el precio
El estado de las instalaciones
Un piso de los años sesenta con tubería de plomo y sin toma de tierra se lleva una parte grande del presupuesto antes de que se vea nada. Es lo que más separa dos presupuestos del mismo metraje.
Si se toca la distribución
Tirar tabiques es barato. Mover un baño de sitio, no: arrastra desagües, bajantes y a veces recrecido de suelo. Abrir paso en un muro de carga cambia además el trámite y exige proyecto.
El nivel de acabados
Entre un porcelánico de serie y uno de gran formato, o entre una encimera laminada y una porcelánica con fregadero bajo encimera, hay miles de euros que se notan más en la factura que en la foto.
La edad y la protección del edificio
En una finca catalogada hay elementos que no se pueden tocar y trámites que se alargan. En Chamberí dos de cada tres casas son anteriores a 1960; en Retiro, menos de la mitad.
El acceso
Sin ascensor, con calle estrecha, con zona de estacionamiento regulado o con horario de carga restringido, la mano de obra rinde menos y hacen falta más viajes.
Cómo usar esta guía sin equivocarte
Una horquilla sirve para saber si tu idea y tu presupuesto están en el mismo rango, no para contratar. El precio de verdad sale de ver la casa: de abrir una caja de registro, mirar el cuadro eléctrico y comprobar por dónde bajan los desagües. Cualquiera que te dé un precio cerrado por teléfono está adivinando, y lo ajustará después.
Preguntas
Lo que nos preguntan sobre esto.
¿Es lo mismo el precio por metro construido que por metro útil?
¿Por qué me han dado un presupuesto la mitad de barato?
¿Cuánto hay que pagar por adelantado?
¿Cuándo se aplica el IVA del 10 %?
Hablemos
¿Lo vemos en tu casa?
Una guía sirve para hacerse una idea. El precio y el plazo de verdad salen de ver la casa: vamos, medimos y te lo contamos por escrito, sin compromiso.
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