Barrio de Salamanca · Madrid
Reformas en el Barrio de Salamanca
El ensanche que levantó el marqués de Salamanca entre 1864 y 1875 dejó las casas más grandes del centro de Madrid y, con ellas, el régimen de protección más exigente de los tres distritos en los que trabajamos. Aquí lo que decide una reforma no es la edad del edificio: es su ficha de catálogo.
Cómo son las casas del Barrio de Salamanca
El distrito tiene dos mitades que no se parecen en nada, y conviene saber en cuál está tu casa antes de pedir un presupuesto.
- Las casas más grandes de Madrid. La superficie media construida es de 190 m² en Recoletos y 172 m² en Castellana, las dos más altas de todo el centro. En Goya y Lista baja a 115 m², y en Fuente del Berro a 98 m².
- Goya es el barrio más antiguo del centro. Su año medio de construcción es 1944, el más antiguo de los dieciocho barrios de Chamberí, Salamanca y Retiro. El distrito promedia 1953.
- Dos décadas dominantes, no una. Un 20,6 % de las viviendas es de 1921 a 1940 y otro 20,2 % de 1961 a 1970. Esa segunda capa, la de los sesenta, es la que trae los problemas de instalaciones más frecuentes.
- El ascensor falta sobre todo en lo de entreguerras. El 10 % de las viviendas no tiene ascensor, y el grueso está en las casas de 1921 a 1940, donde sube al 19,8 %. A diferencia de Chamberí, donde el problema está en lo anterior a 1920.
- Guindalera y Fuente del Berro son otra cosa. Nacieron fuera de las Rondas, con un desarrollo mucho más espontáneo, y su año medio es 1967 y 1959. Ahí están las colonias históricas —Los Carteros, Fuente del Berro, Madrid Moderno—, que tienen su propia normativa de colonias y no se rigen por las reglas del ensanche.
- Ensanche de manzana cerrada, con patio de manzana. Recoletos, Goya, Lista y Castellana son manzana típica de ensanche: fachada a calle, patio de manzana detrás y edificación entre medianeras. Es la tipología que mejor se presta a redistribuir por dentro, siempre que la protección lo permita.
Antes de empezar
Lo que hay que mirar en una casa del Barrio de Salamanca.
Cuatro de cada diez catalogados están en nivel 2
Es la diferencia de fondo con Chamberí. De los 2.354 edificios protegidos del distrito, 931 están en nivel 2, que protege la volumetría y los elementos arquitectónicos destacados y limita mucho más lo que se puede hacer dentro. En Chamberí el 82 % está en el nivel 3, el permisivo.
Nivel 2 Estructural frente a nivel 2 Volumétrico
No es lo mismo. El grado Volumétrico admite llegar incluso al vaciado interior; el Estructural se queda bastante más corto. Los dos se llaman «nivel 2» y la diferencia de proyecto es enorme, así que lo primero es leer la ficha.
Fachada, patio, escalera y portal
En un edificio catalogado son de restauración obligatoria, al margen de lo que se pueda hacer en tu piso. Solo se admiten actuaciones para incendios, seguridad, accesibilidad y aislamiento que la comisión de patrimonio considere compatibles.
Techos altos: aprovecharlos sin perderlos
La norma pide 250 cm de altura libre y solo deja bajar a 220 por descuelgues aislados. En una casa de ensanche con techos de tres metros y medio eso permite pasar instalaciones por arriba sin sacrificar la sensación de altura, si se planifica antes de tirar el primer tabique.
Las bajantes, la comunidad y los tiempos
Desagües, forjados y muros de carga son elementos comunes hasta la entrada de tu vivienda. En fincas de ensanche con columnas antiguas, plantear la sustitución del tramo mientras la pared está abierta ahorra volver a abrirla en cinco años, pero hay que llevarlo a la comunidad con tiempo.
Si la obra lleva excavación
Todo el distrito está dentro de la zona de protección arqueológica del recinto histórico de Madrid. Para una reforma en planta no cambia nada; si hay sótano o movimiento de tierras, sí.
Papeleo y calle
El papeleo, que aquí pesa más
Con cuatro de cada diez edificios catalogados en nivel 2, en este distrito el trámite no es un formalismo del final: condiciona el proyecto desde el primer día.
Los informes, antes de empezar
Con declaración responsable, los informes preceptivos —entre ellos el de patrimonio— hay que tenerlos ya obtenidos antes de presentarla. Con licencia se piden dentro del procedimiento. Es la razón más habitual por la que una obra en el ensanche se retrasa antes de empezar.
La vía rápida existe y es voluntaria
Una entidad colaboradora urbanística tramita en un mes lo que por ventanilla municipal tarda tres, y puede pedir ella misma el informe de patrimonio. Cuesta más —unos 450 € frente a los 271 € de la tasa— y la ventaja es el plazo, no el dinero. Hoy se tramita así la mayoría de las licencias de la ciudad.
Bonificación por edificio catalogado
El impuesto de construcciones es el 3,75 % del presupuesto de ejecución material, y se bonifica un 35 % en los edificios de nivel 2 y un 75 % en los de nivel 1. Es una bonificación rogada: si no se pide en plazo, se pierde.
Horario de obra
De 8:00 a 21:00 los días laborables y de 9:30 a 21:00 sábados, domingos y festivos. Es el horario que fija la ordenanza de ruido para la obra dentro de una vivienda, y no es el mismo que el de la obra de edificación, que llega hasta las 22:00.
El contenedor, en calles de primera categoría
La tasa de ocupación va por categoría fiscal de la calle, y aquí están las más caras de Madrid: hasta 7,17 € por día para un contenedor de más de 4 m³. Se comunica con dos días hábiles de antelación si va en la banda de aparcamiento.
Carga y descarga
Todo el distrito está dentro de la M-30, donde no pueden circular camiones de más de 18 toneladas. El material entra en furgoneta o en camión pequeño, y eso se nota en el número de viajes de una reforma grande.
Cuánto cuesta reformar aquí.
Los precios no cambian por el barrio, cambian por la casa. Lo que sube una reforma en el Barrio de Salamanca no es el código postal: es la edad del edificio, el estado de las instalaciones y lo que cueste meter y sacar material por la calle.
Horquilla orientativa
750 – 1.050 € / m²
Reforma integral, sin IVA, con acabados medios, proyecto y dirección de obra incluidos. Una cocina completa va de 9.000 a 15.000 € y un baño de 6.000 a 10.000 €. Añade un 10 % de IVA en reforma de vivienda. El presupuesto real, por partidas, sale de la visita.
Preguntas
Lo que nos preguntan en el Barrio de Salamanca.
¿Qué cambia si mi edificio es nivel 2?
Vivo en Guindalera, ¿esto me aplica?
¿Puedo llevar el baño a la fachada principal?
¿Cuánto cuesta el papeleo de una reforma aquí?
Tengo techos de tres metros y medio. ¿Puedo bajarlos?
Hablemos
Hablemos de tu casa.
Vamos a verla, la medimos y te contamos cómo la haríamos y qué costaría. Sin compromiso. Trabajamos en Recoletos, Goya, Lista, Castellana, Fuente del Berro, Guindalera y en el resto de Madrid.
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